정부 22번째 정책(7.10 부동산 대책에서는다주택자들에게 취득세 최고 12%, 종합부동산 세율 최고 6%, 양도세 최고세율 72%를 부여)에 대한 대안으로 몇몇 고객들이 미국 부동산 매입에 대한 질문이 있어, 미국 부동산 매입의 장단점에 대하여 정보를 공유하고자 합니다.
1. 상속/증여세 혜택 여부
- 미국 부동산 매입의 장점으로 많은 분들이 주장하는 근거는 미국의 상속/증여세 혜택이다. 미국 부동산을 매입하여 증여 또는 상속을 하였을 경우 증여/상속세 혜택이 한국보다 유리할 수 있다는 것입니다.
미국의 상속/증여세 통합공제 한도에 따르면, 평생면제세금(Lifetime Gift Tax Exemption)이 2020년 기준으로 $11.58 million(한화 약130억원) 공제가 가능하고, 부부합산의 경우 23.16million(한화 약 260억원) 공제 혜택 있습니다. 부부가 자식에게 재산을 상속하였을 경우, 260억원 까지는 상속/증여세가 발생하지 않는다는 것입니다.
또한 연간 증여 면제 한도(Annual Gift Tax Exemption)가 따로 책정되어 있어, 연간 $15,000(2020년 기준)까지 세금 공제 혜택도 가능합니다. ***연방법 기준***
그러나 우선적으로 알고 있어야 할 것은 증여자의 국적, 수증자(증여받는 자)의 국적, 증여재산의 위치에 따라 상속/증여세 혜택 여부가 결정된다는 것입니다. 예를 들어 증여자와 수증자가 미국 국적이고 증여재산이 한국에 위치하고 있다면 상황에 따라서 세금 혜택을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. (case by case)
그러므로 항상 부동산 위치, 재산이 부동산인지 동산인지에 대한 판단 등 다양한 문제가 발생할 수 있기 때문에 전문가와의 상담 후 부동산 매입을 결정하였으면 합니다.
2. 부동산 가격
- 다음으로 미국 부동산 매입에서 고민해야 할 부분은 부동산 가격의 상승 여부입니다. 뉴욕과 같은 대도시의 Central Park 근처 부동산 가격은 매년 상승한다고 볼 수 있습니다. 하지만 다른 일부 대도시 또는 중소도시의 부동산 매매 가격은 거의 변동이 없다고 봐야 합니다. 한국과 같은 가격 상승을 기대하며 부동산을 매입하는 것은 좋은 전략이 아닐 수 있습니다.
3. 부동산세
- 미국 부동산 보유세가 한국보다 높다는 것을 알고 있어야 합니다. 일반적으로 미국 부동산 보유세는 부동산 가격(Appraised Value)에 의해 결정됩니다. 부동산 가격은 매년 평가되어 평가된 금액에 대하여 텍사스의 경우 1.81%의 보유세를 지불합니다.(어느 중의 경우는 자동차세도 Property tax에 포함하여 매년 자동차 가치를 평가하여 세금을 부가합니다.) 카운티(county)와 시(city)세를 합산하여 약 2.9%의 부동산 보유세율이 적용되는 주도 있습니다. 그러므로 단순하게 계산하면 한화 2억짜리 집을 미국에서 매입하였을 경우 세금으로 700만 원 정도가 나가며 기타 관리비등을 포함하면 매년 1,000만 원 정도의 세금 및 경비를 지불해야 한다는 것입니다.
그러므로 개인적인 생각이지만 단순하게 상속/증여세를 줄이기 위해 미국 주택 매입을 결정하기보다는 전체적인 비용 및 세금을 계산하여 전략적으로 접근하여야 할 것입니다.
[이민법인 리앤율]
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