베트남 부동산 투자에 대한 생각 1,2,3

베트남부동산 투자 현실은?

 

베트남부동산 투자 현실은?

 

한국 기업들과 개인들은 중국시장을 대신하여 베트남 시장에 지속적으로 진출하고 있습니다. 삼성, 이마트, 롯데 등 한국대기업의 진출로 소규모 비즈니스도 함께 엄청난 증가세를 보이고 있습니다. 

 

기업이 진출하게 되면 당연히 비자와 주거가 문제가 되고, 하노이와 호치민시 아파트의 경우 보통 한화 1억 5천 이상을 이루고 있다고 합니다. 과연 이렇게 형성된 가격이 외국인의 입장에서 적절한 가격인지 그리고 이러한 곳에 투자할 만한 가치가 있는지에 대하여 매번 베트남을 방문할 때마다 생각하게 만듭니다.

 

호치민에 거주하는 친구들도 구입한 아파트 시세가 지금은 얼마 정도인데, 올해 새로 부동산을 구입할 예정이라는 등 부동산 투자에 열을 올리고 있는 것 같습니다. 한 베트남 친구는 호치민에 시내에서 30분정도 거리에 아파트를 구입하고 외국인 전용 임대 아파트로 운영하고 있는데, 비용적인 부분에서 은행이자를 지불하고도 한 달에 한화 300만원 이상의 수입을 올리고 있다고 합니다. 그만큼 베트남인들 입장에서 부동산 구입은 매력적인 투자 방법이며, 안정적인 수익 창출 방법인 것 같습니다. 지금이야 정말 어렵다고 하지만 2020년 후반기에는 다시 수요가 증가할 것이라고 기대하고 있더라고요...... 

 

 

1억 5천만원 정도가 합리적인 가격이라고 생각할 수도 있지만 저는 이 비용 자체가 매우 높은 가격이라고 생각합니다. 

 

대부분의 동남아시아 국가와 중국과 같이 베트남 역시 모든 토지는 국가의 소유이며, 외국인은 토지사용권만을 부여 받고 있습니다. 내국인에게는 토지의 소유권을 인정해 주는 국가도 있지만 사회주의 국가인 베트남과 중국에서는 내국인에게도 토지의 사용권만을 인정해 주고 있습니다.

베트남 친구에게 물어보면 "국가에서 연속적으로 토지의 사용권을 연장해 주기 때문에 토지를 소유한 것 같다"라고 설명도 해주고 부동산 매입은 안전하다고 하지만, 한국인의 입장에서 토지 사용권 만을 취득하고 토지는 국가가 소유하고 있다는 개념 자체가 불안정한 부동산 소유 인 것 같습니다. 토지를 소유함으로 인해 토지의 지하와 지상의 일정 범위까지 개인의 소유가 되는 것입니다. 그런데 이에 대하여 국가가 모두 제한을 가할 수 있고 토지 사용권만을 취득한 개인은 아무리 생각해도 토지의 제한적인 사용권만을 취득한 것이라는 생각이 드네요.

 

 

이러한 제한적인 토지 사용권을 매입하는 비용으로 1억 5천이상을 투자한다는 것인 적절한 가격일까요? 

 

호치민 시내 전경

 

베트남 부동산 관련 법규에 따르면, 외국인은 국가로부터 토지 사용권 증서를 교부 받으면, 토지사용권 기간 내에서는 일반적으로 토지사용권의 교환, 이전, 임대, 재임 대, 상속, 증여, 기부를 할 권리와 토지사용권에 대해 저당, 보증, 자본으로 납입할 권리를 가지는 등 토지소유권과 유사한 권리를 행사할 수 있습니다. (베트남 토지법 제 106조). 

 

토지 사용권은 외국인은 50년으로 제한되며 만기 3개월 전에 연장을 신청하면 50년을 연장할 수 있습니다. 그러나 연장 방법 및 100년 이후 외국인 소유자와 국가간의 권리 관계에 대하여는 아직 법적으로 명확하게 규정되어 있지 않다고 합니다. 연장할 수 있다라고 명시되어 있지만 구체적인 방법과 절차에 대하여는 언급이 없습니다.

 

외국인이 베트남 부동산을 매입한지 아직 50년이 지나지 않았기 때문에, 50년 후 재사용권을 인정해 줄 것인지 또는 50년 재연장할 경우 재사용료를 지불할 것인지에 대하여 중국과 같이 분명히 사회적 이슈가 될 것입니다. 

 

예를 들어, 중국의 경우 최장 임대 기간 종료 후 토지를 소유한 국가와 토지사용권을 소유한 개인간의 토지 임대료 분쟁이 발생하여 사회적 문제가 되기도 하였습니다. 실제로 중국의 토지임대기간은 70년으로 정해져 있고, 70년이 되었을 경우 지방정부에서 무상으로 사용권을 연장할 것인지 땅 사용기간에 대한 재사용료를 청구할 것인지에 선택하여 무상 또는 재사용료를 청구할 수 있습니다. 

 

지금은 베트남 정부가 외자유치를 위해 저렴한 토지 임대료 정책을 유지하고 있지만, 일정 기간이 지나면 토지임대료를 다시 협상해야 하기 때문에 베트남 역시 중국과 같은 토지 임대료 분쟁을 고려하여야 합니다. 

 

이처럼 토지 소유권이 인정되지 않는 베트남 부동산 매입에 대하여 한번 더 고민하고 결정할 것을 권유합니다.

 

다음편은 현지 창업과 주의 사항에 대하여 알아볼게요.

 

 

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